Рубрика: Полезные новости

Многие привыкли, что квартиры покупаются в основном в ипотеку. Однако, один из руководителей Ассоциации «национальное объединение строителей» Антон Мороз рассказал, что у банков есть и другие инструменты, способные помочь населению.

В частности, эксперт отметил, что ипотеку можно оформить не только в банке, но и у застройщика, которые также предоставляют и дифференцированные ставки.

Застройщики обычно предоставляют кредиты по более выгодным процентам, за счет того, что у них есть банки-партнеры. И уже сам девелопер компенсирует финансовому учреждению недополученные проценты. Однако на самом деле финансовый груз возлагается на покупателя, ведь квартиры по сниженной ипотечной ставке можно купить только с завышенной ценой.

При дифференцированном кредите ежемесячный платеж постоянно снижается, за счет того, что увеличивается размер первоначального взноса, а также часть будущих процентов гасится авансом. Таким образом, в первые месяцы придется делать самые крупные платежи.

Однако в случае с дифференцированной системой зачастую ежемесячный платеж ниже, чем при классическом кредите, в том числе, и при использовании программ поддержки покупки жилья в ипотеку от государства.

Также можно купить квартиру в рассрочку. На каких условиях она будет дана, зависит от объекта недвижимости и от организации, которая предоставляет отсрочку. По словам Мороза, рассрочка оформляется на более короткий срок, который редко превышает 36 месяцев, однако, переплата при ней значительно меньше, чем в случае с классической ипотекой. Покупателю нужно сделать первоначальный платеж, а оставшуюся сумму выплачивать частями каждый месяц. У застройщиков есть разные условия программ рассрочки.

По словам эксперта, девелоперы прибегают к рассрочке для того, чтобы привлечь больше покупателей. При этом они не стремятся на этом дополнительно заработать, их выгода заключается в основном в увеличении объема продаж.

Главное преимущество рассрочки – низкая процентная ставка или ее отсутствие, а также нет необходимости оформлять несколько видов страховки, что также влечет дополнительные затраты.

Однако, у рассрочки есть и свои минусы. Прежде всего, покупатель не получает в собственность квартиру до момента погашения долга. Кроме этого, придется платить большие платежи, ведь срок рассрочки небольшой. А за невыполнение условий предусмотрены высокие штрафы.

Также стать обладателям жилья можно в лизинг. По сути это долгосрочная аренда квартиры с правом ее выкупа. То есть, человеку снова придется каждый месяц делать платежи, когда будет выплачена определенная сумма, арендатор станет собственником.

Лизинг – это достаточно удобная опция, особенно, если покупатель не удовлетворяет параметрам банка для оформления кредита (не имеет постоянного дохода, хочет купить недвижимость в доме, который не подходит банку и т.д.). Во время оформления лизинга не потребуется залог и поручители, ведь для лизинговых компаний достаточно будет лишь небольшого пакета документов.

В случае с недвижимостью действуют программы trade-in. То есть, покупатель отдает свою старую недвижимость и получает новую. Начиная с 2022 года, застройщики стали повсеместно предлагать разные скидки. В частности, была придумана «ипотека за рубль» и индексация материнского капитала.

При trade-in человек одновременно продает старую недвижимость и получает новую. При этом деньги за проданную квартиру идут в оплату купленной, а недостающую сумму покупатель уже должен доплатить самостоятельно. Особенность trade-in заключается в том, что по нему можно купить только жилье в новостройке. Данная услуга доступна только у крупных строительных компаний.

На первичном рынке недвижимости в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги, продается более 434 тысяч квадратных метров жилья, которые входят в более чем 6 000 лотов, находящихся в непосредственной близости к набережным. Все эта недвижимость находится в 58 проектах. В 2019 году их было на 45% меньше.

Эксперты объясняют такой стремительный рост новостроек рядом с водоемами с тем, что в столице активно ведется реконструкция набережных, а также вместо промышленных объектов, которых располагались на берегу, возводят жилые дома.

В Москве действует программа комплексного развития территорий. Она предполагает, что на месте неэффективно используемых территорий, будут возводиться новые объекты. На данный момент такие территории являются хорошим инструментом развития. По подсчетам специалистов около 17% территории Москвы в пределах МКАДа – это как раз и есть те самые земли, которые используются неэффективно. На большинстве промышленных объектов уже многие годы ничего не производится, а их помещения используются как склады. Однако, комплексное развитие территорий позволяет создать новое современное пространства с развитой инфраструктурой. Реорганизация прибрежной зоны позволяет развивать речной транспорт, открывать пляжи, делать зоны отдыха. В итоге вместо серых промышленных «коробок» появляются места притяжения для москвичей.

Обычно рядом с набережными возводятся многоэтажки бизнес-класса. На них приходится более 55% от всех объектов, суммарная их площадь составляет почти 240 тысяч квадратных метров. На втором месте премиальные новостройки, на которые приходится почти 23% (около 98 тысяч квадратных метров). Тройку лидеров с долей чуть более 12% (чуть менее 53 тысяч «квадратов») замыкает элитный сегмент. И только каждая десятая квартира – это массовый сегмент, на который приходится около 44 тысяч квадратный метров площади.

Больше всего новых домов в прибрежной зоне находится на набережной Марка Шагала в Даниловском районе – 17,5%. На втором месте идет Краснопресненская набережная в Пресненском районе столицы – 12,5%. Далее в рейтинге расположена Нагатинская набережная, которая проходит через Нагатинский Затон и Нагатино-Садовники – 11,6%.

Средневзвешенная цена «квадрата» в первичной недвижимости рядом с московскими набережными составляет более 822 тысяч рублей, а одни средняя стоимость объекта превышает 59 млн. рублей. Чтобы жить рядом с водоемом в новом доме, нужно потратить минимум 8,6 млн. рублей.

Как показала аналитика предложений на рынке недвижимости за первые месяцы текущего года, на бизнес-класс приходится более 19 тысяч лотов. Эта цифра на 30% превышает значения, которые были в аналогичном периоде годом ранее. Тогда таких лотов было немногим более 15 тысяч.

При этом за период январь-март 2024 года лотов оказалось на 16% больше, чем за октябрь-декабрь 2023 года. В последние месяцы прошлого года на рынке столицы было представлено чуть менее 17 тысяч объектов бизнес-класса.

Рост цен оказался незначительным – квадратный метр в среднем подорожал на 1% и достиг отметки в 471 тысячу рублей. В предыдущем квартале в среднем за него платили 486 тысяч рублей. За год цены подросли на 6% – в первом квартале 2023 года в среднем за квадратный метр жилья бизнес-класса приходилось платить 443 тысячи рублей.

Больше всего лотов в этом сегменте новостроек находится в Южном округе Москвы, где продается 4,4 тысячи квартир, что на 55 больше, чем в четвертом квартале 2023 года. Меньше всего лотов бизнес-класса находится в Центральном округе – 808, что на 3% больше, чем в октябре-декабре прошлого года.

Самые дорогие квадратные метры в этом сегменте расположены в ЦАО, где за квадрат в среднем придется заплатить 516 тысяч рублей. Самая дешевая недвижимость в ЮВАО – 425 тысяч рублей за «квадрат».

Эксперты объясняют увеличение предложений в бизнес-сегменте тем, что на рынке появилось сразу несколько новых проектов, которые уже давно анонсировались, а теперь наконец-то получили все необходимые документы. Однако, и потенциальные покупатели не спешат заключать сделки, что связано с заградительными процентными ставками по ипотечным кредитам. Многие россияне решили просто повременить с покупкой, однако, все же больше тех, кто не собирается ждать снижения процентов по ипотеке.

Эксперты отмечают, что покупателям понравились рассрочки от застройщиков, траншевые ипотеки и другие особые условия.

Программа льготной ипотеки стартовала четыре года назад. За это время в наиболее крупных городах страны цены на жилье в новостройках повысились более, чем вдвое.

Эксперты компании «Этажи» провели анализ, насколько подорожал квадратный метр в нововозведенных домах в российских мегаполисах с весны 2020 года, когда была запущена программа льготной ипотеки с государственной поддержкой. Ее целью было поддержание строительной индустрии во время пандемии коронавируса. Но уже в середине лета 2024 года с большой долей вероятности ее прекратят.

Один из руководителей компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отметил, что благодаря господдержке спрос на рынке недвижимости сохранялся на высоком уровне, что также способствовало развитию строительного бизнеса и активному возведению жилья на территории всей России. Однако льготная программа действовала только на новостройки, за счет чего произошел дисбаланс по процентным ставкам на «первичке» и «вторичке». Это привело к тому, что квадратные метры в строящихся домах оказались дороже, чем в уже сданных объектах.

Аналитический отдел компании провел расчеты в городах-миллионниках. Как оказалось, в 10 из 16 мегаполисах с апреля 2020 по апрель 2024 года средние цены на первичную недвижимость выросли больше, чем вдвое. Самый стремительный рост был зафиксирован в Омске, там цены подскочили в 2,8 раза. Далее в антирейтинге расположился Нижний Новгород с подорожанием в 2,7 раза, а третье место делят между собой Ростов-на-Дону и Краснодар – подорожание в 2,5 раза. В Самаре – в 2,4 раза, в Уфе и Перми – в 2,3 раза, в Челябинске – в 2,2 раза, а в Казани и Волгограде – ровно вдвое. Меньше всего подорожали столичные новостройки – в 1,7 раза, а в Петербурге – в 1,9 раза. Если брать средние значения по всей стране, то подорожание оказалось на 190%. Если на начало действия программы «квадрат» стоил чуть менее 68 тысяч рублей, то на текущий момент его цена превышает 128 тысяч рублей.

Из-за того, что есть вероятность, что в скором времени программа будет остановлена, застройщики начали искать пути сокращения затрат на возведение зданий. К тому же прорабатываются проекты, которые подходят под покупательскую способность россиян. Есть девелоперы, которые прорабатывают возможность строить дома быстрее. Начинается повсеместная экономия.

В России все чаще используется ИИ и виртуальная реальность, чтобы оценить квартиры в новых домах. Кроме этого, такой тест-драйв помогает понять, что именно нужно покупателю, чтобы заложить требуемые параметры объекта еще на этапе проектирования.

По мнению руководителя компании «Винзер» Дениса Жалнина, ужесточение конкурентной борьбы среди застройщиков приведет к тому, что возможности искусственного интеллекта будут применяться все чаще, в частности для того, чтобы понять на стадии проектирования, что от будущего здания хотят видеть покупатели. Такая технология может использовать не только для многоквартирных, но и для частных домов. Благодаря этому у архитекторов и инженеров получится создать практически идеальный для определенной целевой аудитории объект.

Специалист отметил, что ИИ становится все более продуктивным и доступным, а в то же время человеческие ресурсы постоянно растут в цене, за счет того, что в стране наблюдается низкий уровень безработицы.

По словам другого эксперта Георгия Бурлакова, уже на данный момент в РФ доступны проекты, не только дающие возможность изучить, какой будет квартира в трехмерном формате, но и «пожить» в ней. Это словно видеоигра, нужно выбрать персонажа, который и будет пользоваться виртуальной квартирой. В них можно не только осмотреть квартиру, но и походить по всему ЖК, рассмотреть инфраструктуру, элементы благоустройства и т.д. При помощи ИИ можно легко сгенерировать дизайн и определить, каким будет вид из окна.

Специалисты уверены, что в скором времени в строительной индустрии такие технологии будут использоваться повсеместно.

Как показала аналитика по итогам апреля, в среднем в старом жилом фонде столицы цена квадратного метра составляет почти 272 тысячи рублей.

В пределах МКАДа цены на «вторичке» не снижались с конца 2022 года. Однако, это лишь символическое снижение, которое составляет 0,2%. Вместе с тем в «Замкадье» и в Московской области уже два месяца кряду цены остаются неизменными.

Если в «старой» Москве цены на «вторичку» опустились до 271,69 тысяч рублей за «квадрат», то в новой Москве они застыли на отметке в 204 тысячи за квадратный метр, как это было в марте и апреле. Та же ситуация и в Московской области, где цены с февраля держаться на уровне 154,63 тысячи рублей.

Эксперты отмечают, что в текущем году на вторичном рынке столичного региона цены практически не меняются, при этом наблюдается смещение спроса со «старой» Москвы в Новую и в Московскую область. Причиной этому стали очень высокие процентные ставки по ипотеке. Однако, зимой стоимость пусть и незначительно, но росла, теперь же она начала снижаться.

При этом май – это время традиционного затишья на рынке недвижимости. Значительно падает спрос, что также окажет свое влияние на динамику цен. Однако эксперты не предвидят, что цены обвалятся. Все из-за того, что рынок недвижимостью обладает высокой инертностью, реагируя на изменения только через несколько месяцев. Аналитики прогнозируют, что рынок будет искать равновесие, постепенно снижая цены.